101novel.com23年地產怎麼走
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近期房地產地方政策頻出，房貸利率下降和限購限貸政策的放鬆對需求端產生積極影響。疊加春節後一二線城市人口回流，101novel.com4以後的一周新房及二手房銷售同環比數據均為正，是否為常態化趨勢性的回暖仍需。
101novel.com23年要堅定做好經濟工作的信心，把“穩增長”放在首要的位置，實現質的有效提升和量的合理增長。委員建議要以實質性改革舉措來改善預期，提振信心，重點把黨的二十大和中央經濟工作會議部署的各項任務儘快的落到實處。要堅持實施擴大內需戰略，加快恢複和擴大消費。要加強政策引導，推動傳統產業及中小企業數字化轉型；要深化金融體製改革，引導金融機構更好服務小微企業和創新發展；要促進房地產業平穩健康發展，推動房地產業向新發展模式轉型。委員們還圍繞構建全國統一大市場，擴大居民消費等一係列具體問題提出了意見和建議。
101novel.com22年的經驗告訴我們單靠基建無法穩住經濟，101novel.com23年為達成經濟目標穩地產勢在必行。但對於如何做，國家和地方往往存在分歧。地方希望通過地產拉動本地經濟、穩定財政收入；國家層麵的著眼點則在於既要發揮地產對經濟的貢獻，又不希望出現新一輪的房價飆升。政策如何去布局？站在地方的角度，我們從地方本地經濟增長和財政收入對房地產依賴的維度發現江蘇、四川、湖北和湖南是今年可能需要房地產發力最急迫的省份；
站在國家的層麵，從跨省投入產出來看山東、江蘇、廣東和浙江是穩地產對全國gdp拉動最重要的省份，不過部分省份高位的房價收入比也會阻礙政策發力。綜合以上地方與國家以及房價的角度，我們預計山東、湖南、江蘇、四川等省份後續最有可能集中出台穩地產政策。儘管地方早就開始“因城施策”，房地產低迷現象仍普遍存在。大中城市商品房成交麵積自101novel.com21年6月起就進入同比負增區間，房地產投資占投資於gdp的比重也在攀升5年後於去年回落。
1月70大中城市中房價環比上升的城市略有增加，但二、三線城市環比同比仍在負區間，表明疫情放鬆後地產消費修複仍未到來。101novel.com22年年初以來，地方政府加大了房地產政策寬鬆力度。我們統計了101novel.com22年2月至今地方政府出台的約380條房地產放鬆政策，數量上來看，三線城市及其他城市占比最多，但考慮到各級城市的相對數量和總gdp，我們認為過去一年二線城市的放鬆力度相對最大，一線城市則更為謹慎。放鬆政策的內容上主要以提高公積金貸款額度以及購房減稅補貼為主。“因城施策”誰的動力更足？這可能取決於是房地產對各地區經濟重要性的差異。我們從地方gdp和財政收入對房地產的依賴程度這兩個維度衡量了各省麵對房地產行業的整體敞口，以找出今年最需要在房地產行業發力的地區。
市場已經越過低點，複蘇中行業競爭格局的劇變更加明顯。融資、拿地、貨值和銷售全麵分化，少數企業獲得高質量發展機遇。腰部公司的市占率整體有所下降，尾部公司的市場份額略有提升。國企已經占據了開發行業競爭中的的絕對優勢。市場已經越過低點，複蘇預計可以持續。房地產市場在過去兩個月沿著從二手到一手，從高線到低線的路徑複蘇。政策累積效應貢獻明顯，
地方gdp對房地產的依賴程度一省房地產的產出會拉動其他上遊部門（例如電力、原材料）的需求，可由此估算出各省省內整體經濟對本身房地產的依賴程度。方法上，我們根據投入產出表求出各省房地產（這裡我們采用住宅建築）最終需求中隱含的對省內其他產業的增加值作為判斷依賴程度的指標。我們結果表明雲南、湖北、四川和湖南等省份在gdp維度對房地產依賴程度更高。
發現各省今年經濟增長目標相對疫情前的調整與其經濟增長對房地產的依賴程度有一定程度的負相關性，說明房地產的低迷影響了地區經濟的預期增長。地方財政收入對房地產的依賴程度房地產稅收（如房產稅、契稅、土地增值稅等）以及土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源，我們通過計算這一比例在來估算各省財政收入對房地產的依賴程度。分析結果表明南方、東部沿海省份的財政收入對房地產依賴程度高於北方。
預計複蘇將持續下去。。行業信用大擴張時代結束，未來融資渠道儘管可能恢複，但信用邊界不可能重現101novel.com101novel.com年局麵。腰部公司信用債持續少量淨償還，要獲得長期低成本的融資性現金流入顯然較之過去更加困難。長期穩定資金來源的缺失，使得一批房地產開發企業不能從容拿地。在風平浪靜的土地市場，少數信用良好的房企乘風破浪。房企之間拿地銷售比的差異，主要不來自於戰略判斷，而來自於融資渠道通暢度。
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美國達拉斯聯儲的研究顯示，目前抵押貸款利率達到101novel.com年來最高水平，這可能引發“全球房地產市場深度下滑”，美國房價可能暴跌101novel.com。達拉斯聯儲的經濟學家在本周發表的一份分析報告中寫道，新冠病毒大流行期間，樓市相當繁榮；自101novel.com101novel.com年以來，全球房地產市場泡沫越來越大。儘管最近房價漲勢開始放緩，但樓市深度下滑的風險仍然存在。
在新冠病毒大流行期間，美國房價以1970年代以來未見的速度飆升，當時抵押貸款利率接近曆史低點。手握大量刺激支票和渴望獲得更多居住空間的購房者湧向郊區。去年，當美聯儲啟動自1980年代以來最激進的加息行動，試圖遏製失控的通脹時，這股狂熱戛然而止。
今年穩地產，誰更急迫？綜合以上兩個維度，我們得出了對房地產整體上依賴更高的省份，他們位於圖中偏右上的部分，包括江蘇、四川、湖北和湖南等，這些省份提振房地產對本省經濟增長的意義更大，在過去的一年裡這些對房地產依賴更高的省份確實也推出了更多的鬆政策。可期待江西、湖南等省份未來推出更多地產寬鬆政策。今年穩地產，誰最重要？各省房地產實際上也拉動了周邊省各部門的需求，從國家整體角度來看，房地產利好政策側重於對全國gdp拉動更大的省份能夠事半功倍。
從需求端看，因城施策實施好差彆化的住房信貸政策，持續引導實際利率和首付比例下行，更好支持剛性和改善性住房需求。到去年12月，新發放的個人住房貸款平均利率較上年末下降了大約140個基點。除了個彆的熱點城市以外，絕大多數城市的首付比例政策下限已經達到全國底線。
從供給端看，推動16條金融支持房地產市場平穩健康發展政策措施的落實，全麵落實改善優質房企資產負債表計劃，弱化金融機構的過度避險情緒，引導金融機構正常的融資，將房地產企業納入民營企業債券融資支持工具我們稱“第二支箭”的支持範圍，保持了房地產市場融資的平穩有序。同時國家推出了3500億保交樓專項借款，設立了101novel.com00億保交樓貸款支持計劃、1000億租賃住房貸款支持計劃；指導金融機構推動行業重組並購，加快風險的市場化出清。
點評針對房地產市場出現的調整，金融監管部門出台了“金融16條”，從供給和需求兩端發力，促進房地產市場平穩運行，出台了改善優質房企資產負債表計劃等。隨著疫情形勢的好轉和疫情防控政策的調整，前期出台政策的作用空間大幅改善，近期房地產市場交易活躍性有所上升，房企尤其是優質房企融資環境明顯改善。下一步將堅持“房住不炒”定位，認真總結和吸取中國房地產市場發展經驗和教訓，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購並舉製度，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
各省gdp投入對房地產（住宅建築）的完全消耗係數的基礎上考慮省間流動並根據101novel.com22年各省gdp比重加權，得到房地產拉動全國gdp最多的省份，包括山東、江蘇、廣東和浙江等省份。我們在過往的報告中提到今年房地產行業有約8600億元的負缺口，上述省份則承擔了房地產區域經濟“補缺口”的重擔。我們可從各省房價收入比來看政策施行的空間，一般來說房價收入比較高的省份
居民購房的負擔已經相對較重，因而穩地產政策的落地成效有限。北京、海南、上海和陝西的房價收入比最高，而湖南、廣西以及東北地區的房價收入比較低，可期待穩地產政策在這些省份成效更好。
研究人員估計，美國房地產市場需要經曆195的下跌，才能恢複到與其基本麵相符的水平。他們表示，雖然溫和的樓市回調仍然是其基線預測，但不能忽視的是，比預期更緊的貨幣政策可能引發德國和美國更嚴重的房價回調風險。更高的抵押貸款利率可能會使房價回調更加劇烈。由於美聯儲實施了一連串加息措施來抑製通脹，美國抵押貸款利率在去年翻了一番。
展望101novel.com23年的宏觀環境，中國經濟走向弱複蘇，預計經濟將逐步恢複動力，中國的經濟增長和通脹會好於美國，經濟內生動能預計前高後低，地產和消費的修複情況則需持續觀察。總體來說，往後幾年是a股顯著的上行周期，當前中國資產估值在全球資產依然處於合理位置，看好a股市場的投資機會。
綜合以上地方、國家以及房價維度，我們得到後續最有可能出台穩地產政策的省份排名，因為政策會更有效率地刺激省內gdp、改善地方財政收入、拉動區域經濟增長。我們看好穩地產政策更多在在山東、湖南、江蘇和四川等省份落地。
風險提示海外貨幣政策收緊下外需回落，海外經濟提前進入顯著衰退，嚴重拖累我國出口。毒株出現變異，疫情蔓延形勢超預期惡化。
注:（免責申明）本文僅為個人筆記，內含個股僅僅是作為分析參考，不能作為投資決策的依據，不構成任何建議，據此入市風險自擔。股市有風險，投資需謹慎！
知音難覓，也是人生常態，一曲眾寡，儘管少有人懂，但是我自有我的風采
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