第230章大計劃
“單元既簡單又複雜，在分層出售出現之前，買樓的客戶主要是金山阿伯，他們置業的目的基本是為了收租，深水埗那些店鋪街的物業是他們最喜歡的，一棟一棟都被金山阿伯買走。
等上海人大批過來，剩下的那些也被買走，上海人的想法和金山阿伯差不多，買樓都是為了收租。我認識不少上海婆，什麼陳太、張太、王太，生活方式都差不多，天天打牌，靠收租過日子。
我計算過，買一棟樓用來出租，不考慮通貨膨脹，差不多78個月能收回成本，當作一項低風險投資還是不錯的。”
冼耀文呷一口咖啡，潤了潤嗓，接著說道：“分層出售之後，買樓純粹用來自住的家庭也不多，他們通常會拿出一間或兩間房用來出租，自己一家子窩在一間屋裡。
之所以如此，原因很簡單，香港現在建的新樓多是1000呎的麵積，每呎價格在18元上下浮動，拿下一層大約需要1.8萬元，這筆錢對大部分家庭都是非常大的負擔，那些已經買樓的家庭，其中不少應該靠著東挪西借才能買得起樓，他們不得不開源節流，儘快堵上窟窿。
綜上所述，在不考慮舒適性的前提下，一個家庭不需要1000呎就能住得開。
我以一個三世同堂的家庭來舉個例子，奶奶、爸爸、媽媽、兄弟姊妹5個，全家一共8口人……”
“為什麼沒有爺爺？”米歇爾打斷道。
“死了，底層家庭的男性四十五歲是一道小坎，五十是一道大坎，能跨過兩道坎的不多。”冼耀文沒解釋太多，直接轉回正題，“一間400呎37㎡）的單元可以隔出兩室一廳一廚一衛，爸爸媽媽加一個最小的孩子住主臥，次臥裡可以擺一張高低鋪，上下各睡兩個孩子，奶奶睡在客廳，早收晚搭。
這已經是比較極端的情況，還是能住得開，人口比較少的家庭更不用說。
400呎的房子，售價差不多7200元，足足少了一萬多，有購買能力的家庭數量呈幾何倍增加，而增加的這一部分，過日子更加精打細算，對價格和優惠更加敏感。”
說到這，冼耀文問米歇爾，“你知道那些地產商為什麼隻建1000呎的樓嗎？”
“地產商都是小商人，資金不足以建更大的樓。”米歇爾乾脆地回答道。
“是的，地產商的實力都不強，所以我們可以找他們進行合作，我們負責拿地、立項和銷售，他們負責建樓，等樓一結頂，就可以分到利潤。”
米歇爾詫異道：“結頂就分紅？”
冼耀文頷了頷首，“沒錯，結頂就能拿到錢，一天都不用等。”
米歇爾思考片刻，試探性地問道：“亞當，你是不是想先收錢再建樓？”
“bingo！”冼耀文也不賣關子，直接說道：“我準備進行分期付款的銷售模式，拿到地皮就開始賣樓，首付隻要三成，二樓的樓麵完成交兩成，三樓的樓麵完成交三成，結頂交一成，最後的一成拿入夥紙的時候再交。
每一次交錢都設置一個截止時間，超過截止時間還沒交錢，視為違約，如果一周之內把錢交上，隻需支付一筆違約金，合約繼續執行，如果依然沒交上，合約作廢，之前交的錢一概不退。
這是常規的銷售模式，除此之外，我們還可以推出超級讓利，客戶隻要在首付時多付一成，總房款就可以優惠一定的數額，多付兩成，優惠更大，以此類推，如果一次性付清，我們給出一個超大折扣。”
冼耀文淡笑一聲，“折扣的數字要進行精算，在保證利潤的同時，給客戶做出最大的讓利。”
米歇爾略作思考，說道：“亞當，這樣做，我們的利潤不可能太多。”
“米歇爾，我看重的不是售樓利潤，而是地皮溢出，每一個項目地皮都會保留一部分，可以用來囤積，也可以用來建戲院或其他商業性質的建築。
隻要公司運行兩三年，友誼院線不僅擁有戲院，還有地皮和利潤，我們單棟樓的利潤沒有那麼可觀，但隻要項目周轉的夠快，基數大，利潤照樣不會差。
三年之後，我們就要觀望了，同樣的模式繼續下去，或者把手裡不適合建商業建築的地皮開發了，隻租不賣，賺取租金的同時坐等樓價上漲。”
“你擔心香港的房地產會出現上海和佛羅裡達州同樣的情況？”
冼耀文嗬嗬一笑，“必然會發生的事情，我有什麼好擔心，我隻是打算用心觀察，提前預測到發生的時間，提前撤出，然後等到真的發生，我們下場抄底。香港的人口在這裡擺著，房子是剛需，市場不會一直不景氣。”
米歇爾囅然一笑，“亞當，我現在明確告訴伱，我答應你的分紅要求。”
冼耀文聳聳肩，“是我應得的，我就不感謝你的慷慨了。”
“是嗎？”米歇爾一臉玩味地說道：“沒有我，你能順利拿到每一筆貸款？”
“格蕾絲。”
“fuck。”
冼耀文哈哈一笑，沒有懟回去。
一直在邊上豎著耳朵聽的龍學美對冼耀文生出一絲敬佩，也有所心安。
得了一份待遇非常豐厚的工作，患得患失自然是免不了的，先是擔心實際能拿到的待遇會打多大的折扣，又是擔心拿不了多久，先生的情況急轉直下，很快發不出工資，現在看來先生是有本事的，她的擔心或許沒必要。
聊完房地產正事，冼耀文和米歇爾對起了賬目，把友誼院線之前的開支理一理，他也把還沒報銷的賬報一報。
對到關於李香蘭相關開支的賬目時，米歇爾說道：“亞當，對李香蘭你是怎麼考慮？”
“拍電影，然後發行賺錢。”冼耀文在紙上寫下幾個數字，亮給米歇爾看，“在東京的開銷。”
米歇爾看上一眼，把數字抄到另一張紙上，“我們的定位是西片。”
“我對西片的理解是非香港本土拍攝就算西片，不管是美國、英國還是法國，蘇聯、南斯拉夫、捷克斯洛伐克、東德，伊朗、土耳其、越南、東洋，無所謂，隻要片子好，看的人多，我們就引進。
其實就是本土拍攝的影片也是可以放映的，一些小電影公司的影片可以用來充實院線的淡季。”
“不和大公司合作？”
冼耀文放下手裡的筆，抬頭看向米歇爾，“我們開院線為了什麼？”
“盈利。”
“通過什麼盈利？”
“地產。”
“嗯哼，我們建戲院是為了地產服務，賣票賺錢隻是其次，雖然電視業發展起來之前，香港戲院的生意不會太差，但是，影視行業最容易實現高盈利的生意是發行。
上海之前是亞洲地區的電影製作中心，現在八九成從業人員都來了香港，電影製作中心自然也就跟著遷移了過來，從業人數沒怎麼變，市場卻變小了，想要吃一口飽飯，影片的質量必須提高蓋過同行。
你提高，我也提高，良性競爭之下，香港電影的質量會越來越高，也就有了競爭力，有一個高質量的片庫，我們友誼院線介入發行生意，想賺到不錯的盈利不會太難。
不過，良性競爭前麵有一隻攔路虎，大片場製度。拍攝、發行、院線合為一體，根本不給小電影公司公平競爭的機會，這對影視行業不利，對我們的賺錢大計不利。
我把李香蘭請過來，就是為了捅一捅這個馬蜂窩，打破它，讓電影生意變得純粹點，電影公司拍得好，拷貝就好賣，戲院隻要影片好就上映，熱賣檔期延長，沒人看撤檔。
電影公司不用因為和大公司存在競爭關係而拿不到檔期，想吃上飯把影片拍好，想吃得豐盛一點，和發行公司建立良好關係，把自己的片子賣出香港。”
密歇喜眉笑眼道：“你是想讓友誼院線獲得超然地位，淩駕於香港整個影視業之上？”
“我喜歡超然這個詞。”冼耀文低下頭，繼續在紙上寫著數字。
“你是打算地產和發行兩大業務一起發展，還是先後？”
“先後，我不太懂電影，發行這塊業務需要一個懂行的人才，你有渠道找一個過來，不然我們慢慢物色，啊，我還要找一個替代我的人。”
米歇爾臉現幽怨，“亞當，我們的業務還沒開始，你已經在打算離開了？”
冼耀文滿含深意地看了米歇爾一眼，旋即低下頭繼續寫數字，俄而，嘴裡哼起《友誼地久天長》。
見狀，米歇爾會心一笑，跟著輕聲哼唱。
晚上，冼耀文和卡羅琳共進晚餐，隻是領導請下屬的簡單晚餐，氛圍輕鬆卻不曖昧，也沒有聊太深入的話題，大致就是一場麵試。
不管米歇爾是出於什麼目的弄來了卡羅琳，首先，她是一個從他這裡領薪水的秘書，他要肯定自己付出的薪水值得，其他的，那是後話。
不得不說，這個年代無論哪個國家的大學生都是天之驕子，能考上大學並畢業，意味著家境、家教、智商、見識都不會差到哪裡去。
做個秘書，卡羅琳絕對夠資格。
回到家，王霞敏又在樓下獻唱，冼耀文走到黃湛森這個小鬼身前，猛然間在他肩膀上一拍，“小鬼，把聽廣播的錢結一下。”
黃湛森渾身一顫，拳頭握緊做好反擊的準備，可轉臉見是冼耀文，他握緊的拳頭頃刻間鬆開，一臉不耐煩地說道：“大水喉，不要吵我聽歌。”
“小屁孩還挺凶，得，不吵你。”冼耀文把黃湛森往邊上推了推，騰出一段長凳，一屁股坐下，看王霞敏唱歌。