無恥家族！
時隔二十餘日，徐騰終於回到瑞麟宅，因為有六位中戲金釵陪同出席午宴，飯局上，徐騰、鄭永暉都沒有談彼此要合作的這個項目，而是聊了其他一些事。
鄭永暉似乎比徐騰更清楚徐家的實力，對徐騰的態度很親近，一路從香港地產聊到內地，聊到北京地產業的幾大熱點開發方向，和徐騰、梅嘉莉談的很深入，指點頗多。
港商更擅長開發高端精品項目和商業寫字樓，喜歡囤地，拖延工期，靠長期租金和地價升值盈利，單個項目的利潤率很高，但隻適合香港那種土地供應有限的區域市場。
內地的地產商習慣開發大眾項目，快速拿地，快速開發，快速銷售，加快資金流動，簡單來說就是薄利多銷，靠量賺錢，更適合內地市場。
梅嘉莉主持的富信國際，鄭永暉的北京新世紀都屬於前者風格，上海的黃埔地皮，鄭永暉97年底以4億價格買下，拖延兩年後，99年底賣給梅嘉莉，01年初，梅嘉莉又賣給鄭永暉。
內地有三年限期開發的政策，港商財團就是用這種手段倒來倒去，今年4月，梅嘉莉的富信國際和鄭永暉的上海新世紀地產公司才成立新的合資公司開發這塊地皮，到現在還在打樁，仍然是拖工期，等待地價繼續升值。
這種事，港商早已玩的臭名昭著，和記黃埔、新恒基……在內地都是這麼玩的，和記黃埔打一個地樁要一年半，兩年三年的情況也屢見不鮮。
今天和徐騰、梅嘉莉這對小夫妻吃飯，鄭永暉談的就是這個事。
鄭永暉也注意到了，曾藜這個最漂亮的女明星不僅是徐騰的小老婆，和梅嘉莉的關係還不錯，說明徐騰馭妻有術。
他特意單獨陪梅嘉莉一杯酒，陪曾藜也一杯，禮數到位。
飯局結束，徐騰安排一位很漂亮的領班，陪同鄭永暉去瑞麟館娛樂，畢竟鄭永暉就是衝著瑞麟館的美女柔道而來，很好奇，想玩一玩，估計會揉的很沒素質。
梅葶、章紫怡這些中戲金釵也去瑞麟館做sa，曾藜沒有去，她和梅嘉莉陪著徐騰在後院的長廊裡喝茶。
現在沒有外人，就徐騰和兩個老婆，一家三口，徐騰終於將自己的想法完整說出來，一支筆，一疊紙，計算他這種模式的運作風險。
在2002年末的這個時間段，徐騰和梅嘉莉的嘉騰係想要大規模介入內地的房地產業，資金鏈還有限，這真的就很困難。
徐騰的策略很冒險，想用財產保險聚斂資金，到二三線城市擴大地皮，通過簡單複製樣板項目，快速開發，快速銷售。
現在的問題是怎麼聚斂資金，答案很簡單，讓利，低價搶市場，以後逐步拿下壽險、健康險、理財險的牌照，這得一個省一個省的公關，很麻煩。
理論上，隻要地價不停上漲，這事就沒問題，但隻要地價崩盤，這事就慘了。因為保險公司薄利多銷，目標就是弄到更多資金，實際盈利能力是很低的，甚至是得靠房地產公司的利潤維持擴張。
一旦房地產公司崩盤，兩邊就得同時崩盤。
徐騰的這個玩意就是民間集資，隻是比民間集資的成本低多了，和銀行貸款利率相比，稍微要低一點，十年後，萬科、萬達、恒大都在拚命入股保險公司，保險公司也拚命入股地產公司，這才有了安邦、寶能抄底萬科的事。
這就是所謂的“地保雙聯”，房地產和保險公司之間的互相聯合經營，這也是內地市場在十年二十年後的大趨勢。
這一招的厲害之處就在於，房地產公司可以先和銀行抵押貸款，再用保險公司的產險、理財險、萬能險集資，兩個手同時借錢，高速發展。
真正的港商是不敢這麼玩的，太瘋狂。
徐騰按照道理也犯不著這麼做，但是，他決定這麼做，隻是要將風險控製到最低，他算過帳，真正的風險是保險業那邊，但這偏偏就是富信國際不太擔心的地方。
原因很簡單，富信國際可以從粵港保險業挖人，甚至是直接從香港富信保險公司借一個完整的團隊過來操盤，非常專業化的運作，以不虧損為底線原則。
至於地產業，隻要不犯順馳集團那種錯誤，先挖團隊，再慢慢培養，製定完善的計劃一步步推進，以二線城市為主要方向，大致就不會出事。
徐騰連公司都想好了，神州保險、神州置地，再加上神州傳媒、神州影業，弄出一個很漂亮的神州係，這幾年全在香港上市。
他的思路很簡單，適當冒一點風險，儘量控製風險。
地產業，徐騰是懂一些的，這也是他以前了解較多的一個領域，他和楊富友一起混口飯吃，做了很多亂七八糟的地產策劃，萬科這種成功的地產公司，順馳這種失敗的地產公司，他們都一起研究過。
確切的說，他們都抄襲過，萬科、萬達的各種經典地產項目的策劃案，他們全部抄襲過，一模一樣，改個名字就拿去糊弄縣級地產商的事情也乾過。
保險業，徐騰也是懂一點點的，這得感謝當年的徐總，雖然不像徐總那麼肆無忌憚的無恥忽悠，他還是做成過不少單子，補貼家用。
當然，他對保險業、地產業的了解是低層次的。
沒關係。
他的老婆大人是萬能的，梅嘉莉比他更懂，更專業。
小夫妻倆在紙上劃來劃去，幾十個圈圈，填滿數字做沙盤模擬，他們儘量沽空富信國際在香港的地產樓盤，預計能調集五十億資金，用於啟動神州係的“地保雙聯”戰略。
這個資金規模，基本不影響富信國際的安哥拉石油、神州影視兩個大項目。
徐騰和梅嘉莉談著這些事，曾藜是完全不敢插口，就幫他們按一按計算器，倒茶換熱水，想想姐妹們說的那些讓她擠走梅嘉莉的話，忽然覺得荒唐可笑。
曾藜隱約有種感覺，她和徐騰之間是純粹的，而梅嘉莉和徐騰之間太複雜。
“老婆，你這個富信國際有一個缺陷，這也是港商財團的一貫毛病，沒有一個明確的戰略方向，太看重盈利率這些問題。到底要做什麼，你完全不清楚，有一個項目就做一個項目，哪個項目賺錢就去做哪個。”徐騰就是隨便說說，他可不敢批評萬能的梅嘉莉總裁。
徐騰的各種商業計劃，離開他的老婆大人根本跑不動。
他現在可是用鬥大的膽去微微的說一下梅嘉莉，絕對不是批評，誰要說他在批評老婆大人，他和誰急。
“做生意就是這樣，很多事情都要講機遇的，我這幾年一直沒有特彆好的idea，也隻能是看哪個項目有價值，就臨時做一個看看。”梅嘉莉是不服氣的，但是她也不敢指責萬能的徐騰總裁睜眼說瞎話。
她還是要辯解一番，“其實你看，我們就這麼到處撒網式投資，慢慢也遴選出幾個很不錯的大業務方向。”
“嗯。”徐騰見好就收，反正讓梅嘉莉意識到這個問題就行了，親自給梅嘉莉斟茶，多謝老婆大人給他一點點的顏麵。
“對了，老公，你說咱們在新加坡注冊成立一家神州能源公司，和加拿大西岸石油公司一個機構兩個牌子，對內並入咱們的神州係，然後在香港借殼上市，你覺得怎麼樣？”
“這就是好idea啊！”徐騰鬥大的膽，讚賞一下老婆大人，摸了摸她的額頭，顯示一下自己的愛才之心。
“老公，我說一個事，你彆生氣。”梅嘉莉看了看曾藜，大概是希望曾藜離開，又繼續和徐騰提議，“你還是搬回瑞麟宅住吧，商界是要講地位的，事業、女人、宅子、車，這是男人的四個標簽。論事業，論女人，博雅公寓那棟房子可真不配上你。我和曾藜哪裡差了，要和博雅公寓那種地方相提並論？”
“老婆，你這可是封建思想。”徐騰笑嗬嗬的打岔，其實是懶得搬來搬去，雖然隻是下人辛苦。
“老公，姐，你們聊，我可不參與你們這種辯論會，先去和姐妹們打個招呼，回家的時候和我說一聲。”曾藜估計梅嘉莉要和徐騰說一些特彆隱私的話，這就隨便找個借口起身離開。
等曾藜走了，梅嘉莉也起身，示意徐騰陪她回房間。
暈。
徐騰算是看出來了，他上午單獨要了曾藜兩次，梅嘉莉現在奉行公平主義，她也得單獨要兩次。
這可真是要玩出人命了啊！
瑞麟宅後院的西廂房，徐騰和梅嘉莉住了小半年，自然熟稔，兩人進了房間，各自環顧一圈，心裡都有一番觸景生情的感慨。
徐騰猜對了。