那隻賣地的手，又控製不住了
商改住，難以抵擋的誘惑。
最近，多地都在大搞商改住——
上海把一宗容積率30的商業用地改成了容積率22的住宅用地，即將準備上市；
深圳將兩宗商業用地調整為商住用地，其中住宅體量占比達到了70，僅保留30的商業比例；
杭州在近日公布了7宗商業用地的調整招標方案，大概率要轉成住宅用地；
昆明發布新政，可申請將土地調整為居住用地。
有人說，
這是長沙公寓商改住的續集——
截止101novel.com23年12月，長沙主城五區商辦公寓庫存高達405萬㎡，去化周期長達8年又10個月。
今年，長沙市區成交麵積僅1024萬㎡，同比下跌64。
這麼做，就是要從源頭上切斷公寓的供應，穩定公寓供求關係。
有人說，
這是防止寫字樓空置率過高的大招——
101novel.com24年一季度，杭州寫字樓整體空置率263，環比還有所上升；上海寫字樓空置率為22，深圳更是超過30。
一般來說，寫字樓空置率超過101novel.com，供應就過剩了。
這麼做，就是要從源頭上切斷寫字樓的供應，防止空置造成資源浪費。
我想說，
天真！
若是為了平衡供求關係，減少源頭供應，那麼不賣地便是了。
既然是商改住，重點自然是在“住”這個字上。
是的，
商改住的理解就那麼純樸、直白——
為了賣宅地做準備。
好家夥，是不是感覺事情開始刺激起來了？
現在，可是“控量”的關鍵時期，去庫存運動力度逐漸加大，土地出讓也在大幅度減少。
一切，都是為了控製供應，穩住市場。
另一方麵，土地收入的痛感愈發明顯。
今年上半年，各省份的土地出讓金同比均在下滑，如廣東、江蘇、浙江土地出讓金同比分彆下滑64、52、37。
看起來，比房價跌得還猛。
土地收入減少的負麵影響湧現，如公共服務費用的上漲、事業單位發不出工資，甚至是拿著孩子的飯錢去還債……
矛盾點日漸凸顯。
眼下，這場博弈好像已經結果了。
任憑你要如何穩住市場，任憑你要如何加大商品房收購力度，我也要搞些宅地出來。
畢竟，沒有什麼活兒比賣一宗宅地更省事，來錢更快。
隻要哐哐賣個幾塊地出去，財政的窟窿保準給你填補得漂漂亮亮的。
各地頻繁的商改住操作下，
那隻賣地的手，很快就要控製不住了……
土地財政新玩法。
想賣地是主觀動作，但客觀上講，地能不能賣出去又是另一個問題了。
我們都知道，現在土地出讓減少主因有二。
其一，自然是前文所說的“控量”。
各地為了控製供應，在刻意減少土地的出讓。去化周期36個月的城市甚至需要暫停土地出讓。
其二，則是市場因素，房企的拿地意願不大。
101novel.com24年上半年，100企業拿地總額3801億元，同比下降358，降幅仍在擴大。
同時，今年上半年有約7成的百強房企沒有拿地，而拿地房企中則多數為央國企房地產開發商。
所以，
商改住的前提是這些地能賣得出去。
這點，操盤手們早就計算得明明白白。
來看看，今年最好賣的幾個項目——
3月底，上海新天地頂級豪宅順昌玖裡開盤，暢銷1965億元，去化率高達985；
6月，上海徐彙濱江的中海·領邸玖序，15個小時內推出房源全部售罄，攬金超66億元；
6月，深超總豪宅中海深灣玖序，當天去化率高達85。
這些項目都有一個特性——
近乎絕版的地段。
再反過來看一眼這些商改住的宅地
上海商改住地塊是徐彙濱江新地塊，原為小米總部地塊，緊靠著西岸金融城。旁邊的香港置地啟元，套均總價達5500萬，認購率高達235；
深圳商改住地塊位於後海片區，東麵就是深圳灣1號、春筍等超級地標。