安安一般睡稍微比較早一些，老媽則是幫媛媛一起先給安安洗澡，我則先用筆記本電腦把項目資料下載下來，這次的資料比較齊全，不僅僅是包括項目本身，其次也包括經濟開發區第一期的入駐工廠列表，也包括租金情況，但是從資料裡麵可以看出第一期項目相對是比較亂一些的，就是出租的工廠廠房並不是整體的，而是一部分是自建，一部分是各方投資人投資建好以後再出租的，所以，從97年開始到現在確實已經經曆了六年多的時間，發展確實相對是稍微亂一些。
涉及的工廠類型也比較複雜，各種類型都有，不過可以從資料明確一點，一期的規劃用地已經全部用完了，現在已經在向第二期規劃用地拓展。
另外就是關於經濟升級以後的行政級彆的介紹，這相當於一個獨立的處級單位，畢竟是省級經濟開發區，不過現在還沒有正式升級，隻是已經在第二期規劃中，極有可能是大規模廠房建設以後便可以達到升級條件了。
第二期的規劃資料前麵給我的就有簡單的內容，這次發過來的就是詳細規劃要求，就是整個用地規劃，可以分多長時間，已經有的租賃意向的工廠或者個人的資料，並且注明了經濟開發區升級以後會將需要租賃廠房的客戶對接過來。
整個經濟開發區涉及到的行業也比較多，屬於綜合型的，這與江西那邊箱包城項目相對集中在箱包行業不同，當然這是發展程度、人口基數、地理位置等綜合決定的。
資料大概看完我就基本上確定這個項目確實是可以做的，按已有的租賃需求就已經接近一成左右的用地需求了，不過具體的肯定還是需要調研的。
等安安和媛媛輪流洗好，我也先洗澡，讓媛媛處理一下今天銷售情況，然後順便看看資料，等我洗好出來媛媛便問“老公你是計劃投資這個項目嗎，我記得你前麵說房地產相關的行業這幾年是黃金期的？”
“房地產我還是傾向於小而精的項目，這次回款雖然沒有去年那樣全部售完，但是其實估計也就剩下樟樹那邊會有幾成銷售沒有完成，現在我們除了預留下接下來的工程款，估計春節旺季過後就會有五個多億現金，目前我們除了林書記那邊年後有可能有項目以外，暫時沒有其他渠道，所以這個項目與我們資金體量是基本上匹配的，而且工業地產其實也是房地產嘛。”我一邊擦乾頭發一邊說。
“這樣我們不就真成了包租公了，如果這個項目投了，那我們剩下的資產幾乎全部在出租類型的物業上麵了，而且總資產可能超過十個億了。”媛媛好像是在想象那種包租婆的日子，“不過這投資我看了一下要五六個億，這樣我們的流動資金基本上就占完了。”
“林書記說了一下這邊的條件就是一是按照招商引資政策來，其次就是建設周期大概分成三年，第三就是政府擔保三億額度貸款，並且補貼一個點的利息，這樣就和我們當時做教育係統的訂單一樣，利息大概35左右，也就是說其實以兩到三年的建設周期來看，那麼每年我們實際投入就隻有2個億以內，這樣我們資金還富餘了，如果有其他合適的項目投資，我們除了預留一半左右的資金就可以了，而且不出意外，樟樹項目最遲明年底前肯定售完，那裡可以回款一部分，另外就是我們電商以及現在這些物業的出租，到明年就至少是五千萬左右，以三年的建設周期來算，這就是一個多億，所以我們有到2個億的資金投入進去基本上問題就不大了甚至有多了，所以我們實際上還有超過三個億可以去投資商業地產相關的項目，如果沒有合適的項目我們不用貸款全部投這邊也行，有項目也可以用這邊的項目使用政府擔保貸款，畢竟利息低，三點多的利息放哪裡都不太擔心的了，不過主要問題還是得去現場看看，先看看一期的實際情況，這些畢竟是政府給出的資料，另外就是要核算成本大概多少，這個七成和八成相差就很大了。”
“行吧，這些你決定，我隻是看你說房地產相關的是近幾年的主要方向所以問問。”
“工業地產其實嚴格來說過了黃金期，但這個又是一個長線，看這個項目有50年的使用時間，租金回報率按我們的工程預算可能是30左右一年，這個已經非常高了，相當於30年就是27倍的回報率，而且這些資金回籠以後還是有回報的，租金還有遞增，這遞增哪怕是三個點也是強過通脹的了，屬於一個滾動性資金，這其實對於我們的現金流來說是更為健康的。”
“成吧，那你這幾天你就多花些時間去看看，正好我們也計劃完成這個項目的銷售以後再回江西，如果你想做現在也正好有時間。”
“先銷售吧，這個是比較重要的幾天了，不忙的時候我就去看看。”我還是覺得銷售這邊比較重要。
“沒事我們應該忙得過來，現在谘詢量少了，而且真忙不過來那邊也近直接打電話讓你回來就好，而且安安這幾天也估計有些悶了，老是在辦公室附近玩。”
“也行，反正那邊也就幾公裡遠，做不做的肯定需要在離開之前給林書記一個交待的。”我稍微思考了一下也是感覺確實谘詢的人少了，辦手續相對不難。
接下來的幾天時間，我基本上都是帶著我爸媽和安安在開發區這邊轉悠，包括二期規劃用地的這一片，然後我也將項目資料發給了劉總和唐總做初步設計和初步預算，都合作多次了這些自然也好說。
老爸雖然大概知道我們可能是在看新的項目，但是也沒有再問，隻是和老媽一起照顧好安安，主要是工業項目我以前沒有接觸過，所以基本上有時間就會就想到的一些問題來調查就跑得有點多一些，中間也單獨跑了幾次縣政府這邊溝通一些問題，然後有空也在網上比貼請教各路大咖，和第一次做安夏的時候基本上差不多情況了。
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