ueo開課兩年，招了5個班。進展順利。課程體係和師資團隊搭建起來，我的使命也基本完成。但在持續關注和分析房地產大勢以及與學員老總們的密切和深度溝通中，我也敏銳地發現，隨著都市化和郊區化雙向高速化的推進包括大盤化的加速，商業地產正在興起和崛起。尤其萬達宣布全麵進軍商業地產在一、二級城市布局和深耕；寶龍地產發力三四線城市；北萬南寶為代表標誌著中國商業地產正步入高成長階段。尤其之後萬達總部遷至帝都，不久寶龍總部移師魔都，繼而寶龍和萬達又先後在香港上市，標誌著中國的商業地產進入繁榮昌盛的時期……
做為新興產業，人才短缺，產品模式匱乏，一是急需要把本土成功的項目不斷總結、提煉和推廣；二是向美國的創新性和日本的精細化借鑒和學習。於是我開始全方位研究和搜集國內商業地產的成功案例和優秀操盤手，同時檢索和比較美日經典項目和相關行業協會信息，為我2006年正式推出清華大學“國際商業不動產運營creo係列培訓計劃”做好基礎和準備。
另外我也充分利用10年商界特彆是近幾年地產的經驗、教訓和思考，以及ueo獲得的高舉高打、舉一反三的策略和方法，當然也頗受王誌綱老師的啟發，開始嘗試項目的顧問和策劃工作，把既往的積累轉化為附加值。
2004年至2005年，我以全橙地產增值服務中國）有限公司的台頭，接了兩個來自故鄉的內外型中等商業地產項目，受聘為總策劃和首席顧問。一個是中國人在俄羅斯遠東首府哈巴羅夫斯克東北人習慣稱伯力）投資的“亞洲商貿城”，一個是花河市的“時代廣場”。
由於這兩個項目的特殊性，特彆是操盤者的傳奇性和悲劇性，我將用“花開兩朵，各表一枝”的方式鋪陳和展開。
本章我集中筆墨講“亞洲商貿城”和操盤手老喬我稱其為“土爾其大亨”的冒險故事一一
我與老喬及他的主要合夥人相識是經在花河黑白兩道都很吃得開的綽號“大眼哥”的引見。因為我之前曾為他在長白山腳下某縣城參與投資的一個住宅項目做策劃和顧問，他很認可和推崇我。遂把我一頓吹，打動和吸收了老喬等人。因為他們正處於建設期，第一階段投入5千萬現金，據說都是用做邊貿的方式一批批用編織袋子帶著現金過去的。現在急需策劃和營銷，用預售商鋪的方式回籠現金投入二期工程。
第一次見麵是在冰城他們包租一個公寓的小會議室，時間是下午二點。我初次做項目有個習慣，就是一定要先講課，這樣才能先聲奪人，取得信息優勢和思想高度，按照東北話講要“唬住”對方。然後再進行商務談判和私下交流。
一進會議室，我感覺好像到了水泊梁山議事廳的電影裡，七八個人高馬大，方臉闊鼻的漢子模七豎八地坐在有點小裝不住他們的椅子上，有一位還把雙腳大刺刺地放在桌上。人手叼支香煙，噴雲吐霧；桌上除了茶水和水果外，還擺了幾聽啤酒，一片烏煙瘴氣。個個說話都是大呼小叫。
陪同我來的大眼哥把我領到坐在居中的一位額頭寬闊油亮，麵龐紅黑，長著一副濃眉和銅鈴大眼的漢子前此兄頗像我在某部電影中留下鮮明印像的“土爾其大亨”），用力一拍他的肩膀，“老喬，這位就是我跟你說的朱老師”，老喬一聽忙站起來緊握住我的手，我發現他雖是這群人中個頭最矮的一位，但他的大頭大臉大眼卻使他最醒目！
“你好，老喬”，我也沉聲問道，同時手上也使了點勁，大有高手過招用力運氣的意思。
老喬意會地衝我咧開大嘴笑了一下，然後轉頭聲若宏鐘地衝大家喊了一嗓子：“各位兄弟，靜一靜。準備開會嘍。首先介紹著名的朱老師，大專家。也感謝大眼哥的引見”
大眼哥一看跟他們都很熟且臭味相投，打召呼的同時隨便找個位子坐了下來，抬首指向我：“下麵就看朱老師你的啦”
我也二話沒說，脫下身上吉普牌的藏青色長款羽絨服，露出裡麵“花笙記”唐裝。因為十二月的東北外麵雖然死冷寒天，但屋裡因為供暖卻燥熱如夏。用我的渾厚嘡音開了個場，我在各種金融和地產論壇上素以嗓音宏亮聞名，記得在一次當年地產界頭牌雜誌《新地產》的年會上發言，副主編唐亮曾戲謔道：“朱老師您彆用麥克風了，彆給鎮壞了！”
所以我對自己的聲音充滿自信，而且講多長時間嗓子也不倒。後來某次亞太學院年會“中國商業不動產思想盛典上”，我愣是一個人主持了全天的論壇。
我轉身揮手在讓他們事前準備好的白板上寫下了“中外商業地產特彆是購物中心含專業市場）關健要素對比”。我用了一個半小時廣征博引，提綱挈領地把中外商業的定位，營銷售），運營和投資的全流程節點做了解析，最後重點講述國內銷售型商業項目的類型、陷阱和成敗案例。
在我講座期間，這些股東大哥們一掃之前的混亂喧囂和大咧咧渾不吝的狀態，非常專注，還有的做著筆錄。我知道我的這種信息優勢和高站位已經足以覆蓋和賓服他們了。
發言完畢，我請老喬介紹項目的情況和目前進度特彆是難點問題，並請他們儘快安排我去哈巴羅夫斯克現場考察，以便拿出策劃書和銷售方案。
會議結束後，老喬和所有股東請我和大眼哥吃了一頓俄羅斯人經營的名叫“遠方“的俄式大餐，服務員都是俄羅斯美女，還有駐場的俄羅斯樂隊演唱中國人的歌曲。劇烈的伏爾加配上牛羊肉大串讓人胃口大開但也很上頭。服務員小姐還應老喬之請表演了啤酒吹瓶的特技，美女仰脖，一頓及一瀉而下並帶有“咚咚”的聲響連貫動作引來現場食客一陣歡呼叫好……
第二天下午老喬就約我去他的辦公室爽快地把顧問合同簽了。然後笑著說，“朱老師，我這幫兄弟你彆見怪哈。都是粗人，不瞞你說有乾邊貿的，有乾桑拿的，還有乾傳銷的，當年發了家，這回都想跟著我在哈巴乾票大的，幾乎傾囊而出，而且不斷想各種辦法為項目輸血”
“怎麼會，我喜歡這種水泊梁山的感覺。有時候野路子才能乾成大事！”，我笑著回答，“等我看了項目，你把更詳細更內幕的情況跟我說說，咱們一起商量怎麼辦。相信一定有招”
並當即敲定元旦過後就去哈巴。
2004年1月3日下午，經過一個小時左右的小飛機顛簸飛行到達哈巴，一下飛機一股冷酷的空氣讓我瞬間嗓子發緊，仿佛一下子回到了70年代東北農村的天氣。在走向接車的十分鐘路程裡，耳朵和臉頰凍的生疼。鼻涕都凝固了。一問司機零下35度！當晚受不了這強烈的反差就感冒發燒了，而且30多年前的氣管炎也複發了……
住進老喬公司整租的宿舍，水管常年有熱水，自來水乾淨可以隨時喝，也不收水費。小區隻有56棟7層樓房，沒有物業管理，清潔員都是自己需要自己雇。屋間裝修簡單整潔，桌上擺著從國內帶去的方便麵，哈爾濱紅腸和培陵榨菜及北大倉白酒。
放好行李後，老喬叫上同來的公司主管營銷的副總吳軍開車請我去吃正宗的俄式西餐。道上冰雪如鏡子般反光，不像國內定時有人車清掃。車都是右方向盤，開得飛快，很遠的距離才有紅綠燈。車身都挺臟，掛滿泥水。吳總說哈巴洗車較貴，大家都很少洗。路燈通宵亮著。俄羅斯是個能源大國，水電氣幾乎都不收費，財大氣粗到浪費！
但前蘇聯產業布局和發展極不平衡，除了能源，重工和軍工業發達外，輕工業特彆是日常生活用品都靠東歐國家，尤其解體後的俄羅斯主要依賴中國。邊境小城綏芬河的市場裡的商鋪均掛著簾子隻接待俄羅斯商人，專門批發為他們訂製的假冒名牌商品。
民間還流傳中國人用一瓶高度白酒就可以換一件俄羅斯人的皮夾克。俄羅斯人男人普遍酗酒嚴重，性急時間短，家暴也比較普遍。所以俄羅斯女孩都喜歡中國小夥，對老婆好，活細且久。所以在俄羅斯和黑龍江兩地，會經常看到一個中國的普信男娶了位真正膚白貌美胸大腿長的俄羅斯女性，並生出混血漂亮的二毛子。很多中國學生去俄羅斯留學，不僅是喜歡俄羅斯文學藝術，主要是喜歡俄羅斯美女。
到了市中心的一家燈光朦朧的俄式餐廳已經晚7點多了，麵積不是很大，有點像國內的餐吧，吧台對麵有個小舞台。8點有演出。十幾張桌子，差不多中國人和俄羅斯人各一半。老喬點了幾個經典的菜，我一看和在北京和冰城吃得也沒啥太大區彆。但吃起來味道還是不太一樣，更生猛更原味。主要是喝啤酒，俄式啤酒是可以從低度往高度喝，像一個序列升級遊戲，勁道凶猛。
演出剛開始時還是正常的的歌舞。但過了十點往後開始慢慢下道，從無上裝到脫衣舞，表演者是幾位白白胖胖的半大老娘們，而且帶點搞笑風格。應該是不準照相和視頻的，但我發現有中國人把手機放在桌下偷拍……
十一點左右我們離開餐廳，老喬又帶我去了一個相對僻靜的賭場。當然與澳門和拉斯維加斯的金碧輝煌和正大光明沒法比。玩了四十分鐘我最喜歡的21點，把老喬五千人民幣換的籌碼輸光，我們就回去了。一是我感冒症狀越來越重，嗓子開始疼並發腫，咳嗽不停；二是明天還要考察哈巴的商業。
睡覺前吃了一把感冒和消炎藥，第二天早晨起床並未見好，老喬和吳軍勸我休息一天，但我堅持要去。我們主要考察兩類商業，一類是平民消費的場子類似國內的農貿或批發市場，最觸目驚心的是戶外的，露天擺了很多廢集裝箱，買賣雙方都在零下30度左右的氣溫中交易。來自中國溫州和義烏等地的經營者有的臉上都是凍瘡。但老喬講利潤很高、是國內的5倍至10倍。要麼也沒有人願受這種罪。以至於我之後給“亞洲商貿城”的主廣告語中有一條就是“冬暖夏涼的亞洲商貿城”。這在國內商業可能接近一句笑話，但你如果親自目睹和體驗了當地惡劣和低端的商業條件和環境，你才會有切膚之感！
我們考察的第二類是在市中心和高級住宅區，都是裝修得富麗堂皇的三層或四層小獨棟商業，裡麵琳琅滿目著來自西歐的名牌和奢侈品。由此可見俄羅斯的貧富差距之懸殊。據講俄羅斯的貪腐與中國相比有過之而無不及，甚至更赤祼裸。真是一對社會主義的好兄弟。
考察完商業，我們又去了市中心廣場參觀了哈巴羅夫斯克將軍雕像，這個城市就是以他的名字命名的。而且這廝就是當年屠殺中國江東64屯的罪魁禍首！我的心情有些複雜，但現場遊覽觀光的同胞們好像都若無其事，視而不見。不知道有多少人了解這段殘酷而血腥的曆史…….
這兩天在路上時常見到俄羅斯警察截中國人的車或查步行中國人的護照，吳軍說：老毛子賊他媽黑，都是為了訛錢。他們認為中國人有錢。中國改革開放富裕起來，俄羅斯老大哥心裡很不平衡，對中國人又嫉恨又離不開。
老喬補充介紹道：俄羅斯人都比較懶但你也可以說他們熱愛生活。工作與業餘時間界限分得特彆清楚。到點就下班絕不含糊。吊車開一半就停在半空；餐廳過了時間就不接待了。門口客人排著隊，他們就從裡麵把前門鎖上，從後門走人。不像中國人賺錢可以加班加點。所以在俄羅斯和東歐國家才發生了當地人認為中國人不守規矩惹眾怒，燒鋪打人的事件……
緊張的一周考察，和公司人員及中國商戶代表的座談後，我飛回北京在家封閉一周後寫完策劃案和銷量方案。郵件發給老喬和股東討論通過後，我又馬不停蹄飛回冰城開始在冰城、花河及東寧和綏芬河三地招聘銷售人員，並和吳軍一起物色售樓處地址。
一周招聘完畢後開始十天集中封閉培訓，這時售樓處也基本敲定和租賃下來。又動用我在花河市做記者三年積累的人脈在三地報紙和電視台鋪開一輪宣傳攻勢。並請時任冰城最有影響力的《生活報》社長的詩友包臨軒幫忙給老喬在省報和《生活報》上發了長篇專訪。
同時讓哈巴項目所在地裝修好咖啡廳式的售樓部兼接待大廳，準備迎接國內預簽約的購鋪者。一切準備就緒，銷售人員到崗，廣告和宣傳單全麵推出，一個月初見成效。陸陸續續分幾批去哈巴現地考察，三個月回籠了上千萬資金，士氣大振。我帶著吳軍往來穿梭四地督導指揮，忙得不可開交……
隨著項目持續投入，一期工程已進入裝修和準備開業階段，不想卻發生了重大問題：一是當地主管部門的官員公開的勒索，各種審批手續受阻；二是哈巴的中俄合資企業有個特殊政策，必須找個本地合作者且要控股，再就是地方政府招商引資時??諾的土地證也遲遲未批辦理。