《商業地產布道者》
《房地產世界》2012年6月
作者：阿更
朱淩波喜歡彆人稱他老朱。
老朱的個身份近乎“商業地產布道者”。學的是金融，當過記者，出過詩集，最終回到協會平台和學院陣地。他有兩個頭銜，其一是全國工商聯房地產商會商業不動產專委會主任，其二是亞太商業不動產學院院長，成立於2010年底，是目前國內一個成規模、長期型和專業化的培訓商業人才的學院。
第二個身份，和中坤集團董事長黃怒波一樣，同屬地產界的知名詩人。他的微博名叫“空想家朱淩波”，出差途中遊山玩水之餘，不忘占詩數首，有“桃花都做春知已，哪堪大雪到白頭”這樣的詩意，也有“歲月橫刀照來世，占破紅塵度今生”如斯的灑脫。韻致高蹈，爐火精純，確非等閒之輩能為。
老朱待人和善，頗有謙謙古君子之風，而敦厚之餘，又有奇俠氣。其曾自證“我的願望不是成為詩人，而是實業家或政治家”。詩人蘇曆銘甚至評價：“朱淩波是一個橫衝直撞的公牛，是生活中打造出來的硬漢”，“本來可以成為貪汙腐化的朱行長”，但不安分的他在詩酒之餘，致力探索自己的商業地產王國。
理論紮實、實戰豐富的老朱，如今被媒體譽為“中國商業地產的布道者”，這與他自己所述的“古學孔夫子，誨人不倦，遊學四方；近學蔡元培，善才廣言，縱橫捭闔”不謀而合。而布道者和詩人的雙重身份，更驗證了他所書的“山間聽風響，海上釣大魚”。
商業地產需要中長期資金介入
房地產世界：商業地產模式應該以持有為主，但目前國內不少商業地產商都將商鋪銷售，或者租售結合，您如何看待這種模式？
朱淩波：其實這並非開發商所願。目前，國內不少房地產企業正從住宅開發商向運營商轉變。開發商最需要錢的時候是商場做旺起來的前八年，由於資金短缺，小企業上不了市，做信托做reits也沒辦法，借的資金利息也高，隻能通過銷售回籠資金。
房地產世界：從金融體係這一塊看，我國做商業地產的資金來源情況如何？
朱淩波：我們目前的金融體係並不支持做商業地產。由於商業地產產業鏈長，培育周期長，一般一個大型的商業地產項目從建設到培育的良性循環需要810年，但是商業地產投資商從銀行手上往往隻能拿到三年左右的短期貸款，無論是資金總量和資金時限都遠遠不夠，所以目前開發商幾乎都是短貸長用。商業地產需要長期資金，如銀行的中長期貸款，非銀行信貸的信托、基金和債券等證券化長期融資工具，包括按照國外成熟不動產融資體係的建設，中國商業地產就更加需要一套完整的資金供應和變現的模式。
房地產世界：目前開發商融資的利息通常也比較高。
朱淩波：是這樣的，現在很多開發商，銀行貸不到錢，銷售也賣不出去，因此很多資金借貸利息很高，年利率高達15到20，很多甚至直接拿高利貸，三四分甚至五六分。08年我們跟蹤做一個融資，資金機構個問題就是你能給我多少回報，一般沒有15他是不會給你的。實際上，國內一個商場投入運營，在年上能達到5到6就算不錯了，即便萬達也隻有34左右。因此小開發商為了還貸，甚至通過不斷挪下家、補上家的形式來滿足資金需求，隻要一個環節掉鏈子，整個就垮了。
所以在國外主要的資金來源是養老資金和保險資金這樣的穩健型、長期類和低的資金，首先資金總量巨大，而且能保值增值。現在國家已經允許保險資金進入商業地產領域，包括平安、泰康、國壽、太保等，目前平安保險做的是的。
房地產世界：在融資困難的背景下，商業地產商如何解決資金困境？
朱淩波：最主要的還是依賴銷售，通過可銷售的產品如住宅，公寓，寫字樓，商業街來回收現金。比如“租售結合”的典型的例子就是萬達的城市綜合體模式，或者很多開發商走的“售後返租”的形式。所以中國商業地產從大的角度來講是很有發展前景的，但是金融這個瓶頸不解決，中國商業地產是很難進入到良性發展上。
專業人才稀缺成發展瓶頸
房地產世界：人才是一個很關鍵的因素，現在各地商業地產遍地開花，比如杭州和成都等地都宣傳要做一百個城市綜合體，人才很難跟上來。目前商業地產人才主要來源於何種途徑？
朱淩波：商業地產人才的來源有三種。種是企業自身的培養，但成熟的商業地產公司缺乏，小公司很難做到自己培養。第二種就是獵頭挖人。第三種就是接受專業培訓。
房地產世界：現在商業地產挖角很盛行。
朱淩波：挖角是主要的方式。從種人才來源來說，開發商沒有時間去培養人，比如萬達一年開那麼多個萬達廣場根本沒有時間。有的人才請來公司之後，做一個簡單的內訓馬上上崗就得工作。而第三種，從教育學曆來講，大學沒有商業設計商業運營等相關專業，另外也沒有象會計師、律師等的資格認證，因此也很難。學院目前除了專注做商業地產職業化細分化的成人教育外，也正在與有關大學、人保部、國際購物中心協會等機構積極探討開拓相關的協議裡教育和資格認證體係。
我們的學院今年就專門開了一個增值服務就是做獵頭，包括萬達、陽光、萬通等很多商業地產公司都需要找人才。包括一些二三線城市成長公司性開發商，希望我們幫忙挖標杆企業的人才，有的希望做高端商業，就指定要挖華潤的人，有的想做青年型的商業，就希望挖到中糧的，所以大型開發商的中層管理到小房企當高層的很普遍。
房地產世界：您從開始2001年在清華大學做培訓班到現在，應該說也是商業地產快速發展的時期，包括受訓人員和課程都發生了哪些變化？
朱淩波：我們06年做個商業地產班的時候，叫做總裁班，那時候個班來上課的比如都是北京城建的董事長，天潤置地的董事長等大企業的老板。因為他們想了解商業地產商或準備做商業地產。到了現在，人員從高級到中級，受眾越來越廣泛。培訓也更加細化了，比如專門針對主力店次主力店，針對社區商業和商業街，以及奧特萊斯專業市場等。
房地產世界：目前什麼樣的商業人才比較受歡迎？
朱淩波：商業地產是一個需要細分化專業經營的行業，而現在，找一個適合的人太難了。開發商偏愛招商型的人才，因為所有項目前期做起來需要找各種資源，還要有人去定位，進行業態組合。到了現在這個階段，開發商更關注後期運營，因為商業主要還是靠後期良好的運營管理，才能獲得化的。
另外，包括做商業設計的人也很需要。商業設計不是一個很籠統的概念，而是一個很專業很細化的角色，比如燈光設計、建築設計、裝飾設計甚至衛生間設計。但現在很多開發商做商業，直接找建築設計院的，好像建築設計院什麼都能乾，實際上國內很少有這種專業做設計的人才。
期待全產業鏈成熟
房地產世界：很多業內說中國的開發商做商業地產還不成熟，甚至整個環境不成熟，您覺得不成熟在哪裡？
朱淩波：這不僅是開發商的問題。商業地產涉及到好幾條線，現在是整個產業鏈的不成熟，個是政府的不成熟，第二個是金融機構的不成熟，第三個人才包括消費者的不成熟。發達國家的商業地產是沒有銷售這個概念的，因此它們不叫商業地產，而是不動產。各個鏈條分工明確，有專門的建造商、運營商，有基金機構在支持或收購。
房地產世界：國內多數房企從住宅開發商匆匆轉型運營商，此時該如何完成對自身角色的轉變和定位？
朱淩波：目前國內做商業地產的，無非是開發商、零售商、金融機構、產業機構等，隨著產業的發展，最終它們在扮演自身角色的時候，都要完成和運營商角色的一體化，比如開發商和運營商角色的一體化。