大部分開發商更適合於做一個商業場所的建造商和供應商。但也有像華潤、中糧、萬達等這樣有資源有實力從資本市場獲得長線資金的公司。它們有耐心有實力與政府、商家、消費者共同來培育成熟的市場，來獲得更大的價值。
房地產世界：你認為商業地產怎樣實現價值化，有人說“資產證券化”是最終必須走的途徑？
朱淩波：這個前提是金融體係的完善。商業地產的真正屬性是不動產，是一種金融產品。商業地產要實現的價值，就是要通過資產證券化，實現值化。運營商通過將商業做旺，租金不斷的提升，人流不斷聚集，然後估值打包上市，可能市場價值上市翻10倍20倍。
所以它最終的價值一定在資本市場實現，靠金不可能實現。所以成熟的商業地產實體運營要做好，資本市場也必須做。實體運營是他的靈魂，資本市場是的翅膀，是這麼一個關係。
房地產世界：這是否意味著開發商完成自己建造商和供應商的角色後，要抽身而退？
朱淩波：這確實涉及到了商業地產的退出機製問題。開發商將商場建完後，可以將商場賣給基金，由穩健的專業基金持有、有專業運營公司來管理商場。或通過reits上市，實現資產證券化，國外的reits分的很細，比如有專門針對社區a的reits。商業地產的長線特性，決定了它需要一個穩定的經營環境，而基金信托可以在其中發揮自己的能量
房地產世界：你覺得中國的商業地產距離成熟，還有多長的時間要走？
朱淩波：按照國外的規律，城市化達到百分之八十，房地產的主要形態就不是新開發商品房，而是存量房的交易，也就是我們常說的二手房。在住宅地產轉變的同時，商業地產也逐漸走向成熟，中國區域發展不平衡因此不好說，但即便是像北京這樣的一線城市，商業要達到美國和日本先進的水平，至少還有二三十年的路要走。
《堅守理想的社會活動家》
《商業文化》2013年4月
文劉炳如
在“空想家朱淩波”的微博上，記者看到的是一個長發披肩，滿胡須的朱淩波，眼神流露出反叛和不屑，但是出現在記者麵前的朱淩波卻平添了幾分溫和，外表儒雅、態度和藹。與他交流，會聽到他濃鬱的東北方言，以及他身上顯現的豪放之氣。
他的名片赫然印著“全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任““亞太商業不動產學院院長”兩大頭銜。
翻手詩歌覆手地產
20世紀80年代是詩歌風起雲湧的時代，狂飆突進的創作激情席卷整個詩壇。在詩歌風起的年代，大學生校園詩歌作為一個重要而獨特的存在，在當代文學史上留下了濃墨重彩的一筆。
當時的大學生詩壇如同群雄逐鹿的江湖，各地自立門派，大學生詩人依靠獨門秘籍，揚名武林。在白山黑水的吉林省長春市，畢業於吉林財貿學院現名吉林財經大學）金融係的朱淩波便是這場校園詩歌浪潮的參與者和見證者。作為參與者，他極力鼓吹詩歌。他反叛，他不屑，大有一番“天下之大，舍我其誰”的氣概。在崇拜朦朧詩的年代裡，他大談對朦朧詩的不屑。“他們這茬人朦朧詩人）作為一個高峰已經過去了，雖然在文學史上寫上了重重的一筆，他們的詩還以1976年的格調嘶喊著、對撲麵而來的第三次浪潮和大趨勢竟無動於衷????
我為他們感到可悲可憐，當然這不能怪他們，這是時代和社會的產物。未來的詩壇是屬於我們的！”
學生時代的朱淩波反叛，畢業後的朱淩波因詩歌而輾轉，他畢業後在銀行工作了三年，後來放棄了這個當時被認為最好的職業，1987年，又到《牡丹江日報》成為了一名記者。朱淩波當時的想法很簡單，就是想寫點東西。但是在理想和現實麵前，朱淩波發現了體製下的艱難。朱淩波開始考慮現實的問題：“年輕時候，可以叛逆，但隨著年齡的增長，就會考慮現實問題，這時候，理性因素占的比例就會加大。‘在他看來，人應該尋找到理性和激情的結合點，在充滿激情的同時，保持理性。如果過於激情，那就如同火焰，引火燒身、推而廣之，無論是社會，還是人生，都要找到一個結合點，才能更加從容麵對自己以及周圍的人。
1989年，朱淩波正式進入商界。初入商海，他首先麵臨轉型的陣痛。當朱淩波第一天去公司上班時，公司總經理第一眼見到留著長發的朱淩波時，說：“朱先生，勉為其難，請先把長發剪掉吧。”對於心高氣做的朱淩波來說，斷發無疑是一種人格侮辱，但他又不得不麵對現實，在公司附近的一家紅星理發店，朱淩波剪掉了長發，理發師傅的每一剪刀下去，朱淩波都心如刀割，難以言說，滿地詩意的長發代表著一個時代的終結，也預示著一個詩人的轉身離開。朱淩波用第一個月的薪水購買了西服、領帶、皮鞋，改變了詩人的作派。在朱淩波多年好友，目前仍活躍於詩壇的蘇曆銘看來，‘一旦離開詩歇，他指朱淩波）會在心裡徹底埋葬詩歌，雖然一直有些不解，但從他山河不變的目光中我能體會出詩歌曾給他的傷害。’然而朱淩波認為，他遠離詩歌，隻是人生的轉型，由狂放不羈到西裝革履；由富有激情到充滿理性。這次轉型對他的人生起著重要作用，“我對世界、人生、生命有了一個更為深刻的認識：
一個男人要在社會上扮演多重角色，為人子、為人夫、為人父。
作為一個社會人，就是要把每一個角色都要扮演好、拿捏好，這樣才能從中找到平衡，這個人才是健全的人。”經曆轉型的陣痛後，朱淩波成為一個擁有理性、富有責任、包容一切、堅韌意誌的社會人。正如他最開始馳騁詩壇時，他是以詩歌與詩歌評論並行的“雙槍將”，他找到了理性和激情的平衡點。
此後10年，朱淩波先後在深圳、珠海、山東、河南、北京自我流放，曆經民營、合夥、國營、股份和上市等企業，涉足過貿易、廣告、金融和地產等行業。他自稱自己的職業生涯是“屢敗屢戰”。蘇曆銘對他的評價很中肯：“他是一個橫衝直撞的公牛，是生活中打造出來的硬漢。“朱淩波人生軌跡的轉換，與其說是他屢敗屢戰，不如說是人生迷惘期的自我流放。
不止是朱淩波處於人生迷惘期，這是他們一代人共同的生活寫照。同時期的詩人，海子死了，顧城死了，駱一禾也死了，舒婷寫散文，芒克轉行畫畫，蘇曆銘東波日本，徐歌亞定居深圳，每個人都處於人生惶感時刻，每個人都背負重任前行。
2000年，身心俱疲的朱淩波遠離了商業圈，開始了自由撰稿人的生活。朱淩波聽了崔健的一場遭遇噓聲演唱會，在雜誌上發表了題為《崔健：激情不再》的文章，他引用塞林格的名言評價崔健，“一個不成熟男子的標誌是他願意為某種事業英勇地死去，一個成熟男子的標誌是他願意為某種事業卑賤地活著。”這句話不僅是對崔健本人的評價，同時也是對自身商海十年沉浮的體悟，更是對他們一代人命運際遇的總結。
經曆商海10年掙紮後，朱淩波清醒認識到，自己並不適應一名職業經理人的工作節奏，這也不是他的誌向所在。依靠本人切入型的谘詢能力，他終立足地產行業。從最開始在清華大學開辦國際商業不動產運營商creo培訓工作的高級顧問，到商業不動產專業委員會主任，再到亞太商業不動產學院院長，朱淩波將“國際化視野”與“本土化思維”相結合，營造良性競爭與和諧發展市場環境，為企業和行業培育複合型、專業型、實戰型人才，推進商業地產的係統化、專業化、標準化、國際化、產業化。
從最初簡單的講座式上課，到課堂理論、操盤手現場講折、案例實地考察結合。從宏觀培訓到精細化培訓，亞太商業不動產學院為行業培養了近千位中高級管理人才和企業領軍人物，成為中國商業不動產行業人才培訓的集大成者。朱淩波也被稱為中國商業地產專業培訓第一人，被譽為中國商業地產的布道者，他所在的亞太商業不動產學院也被形容為中國商業不動產領域的黃埔軍校和操盤手的搖籃。
堅守理想平衡精神
從進入地產這個行業，朱淩波從沒有把自己定義為商人，在他看來，工作隻是男人成熟的必經階段，他將自己定義為社會活動家。
“我的工作帶有半公益性質，我一直
想做教育研究谘詢工作，我的任務就是將地產理論傳播開來，同時對城市商業項目的發展提供差異化指導性意見，與政府能夠達成高平台的對接。”朱淩波說。正因為對行業有著清醒的認識和定位，也正因為骨子裡的理想主義情懷，朱淩波才會為商業地產的發展殫精竭慮。他以規範和提高行業水平為己任，了解中國商業地產在不同城市的發展脈絡，推進中國商業地產培訓教育的係統化、標準化，促進區域城市化發展。“我們也希望商業地產能夠對城市化的發展，甚至對一個城市時尚的、文化的、消費的理念的改變產生積極的影響。“朱淩波說。
正是把過多時間投入到培訓教育上，朱淩波現在很少有心如止水的狀態，詩在他的生活中更多起著“平衡精神”拐杖的作用，是精神的慰藉和情感的宣泄。“如今我內心詩的火苗小了，但那束燭光永遠不會熄滅。“朱淩波說，“回首這麼多年來的經曆，我們這一代人承擔的責任太重了，負載了理想主義與生存需求、英雄主義與生活負擔的對立。但這也是我們這代人必須要承擔的責任。
1985年，朱淩波和包臨軒、蘇曆銘、李夢、黃雲鶴五位大學生詩人自費印刷過一本名為《北方沒有上帝》的詩集，他在創作前言裡寫道：“詩是靈魂的奏鳴曲，詩屬於美學屬於未完成美學，詩不應該商品化，我們的時代是產生流派的時代，詩歌需要現代化，就我個人，我隻想在心理詩和象征詩上玩玩空翻和倒立，我的願望不是成為詩人，而是實業家或政治家。”這成為他夢想照進現實的真實寫照。
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