我們來看一下彙賢產業信托的行情走勢，如圖
我們可以看到101novel.com19年彙賢產業信托每股現金分紅為02484元，101novel.com101novel.com年2月26日的價格為317元，假設未來維持02484元的分紅不變，則分紅率為784，投資1,000萬，一年能獲得784萬的現金分紅，比直接買房回報率高很多，
另外即使和股票相比，長期來看“reits”的收益率也高，
在過去的30年中，“reits”的長期年化收益率高於標普500指數的。
在過去101novel.com年當中，美國所有的權益型“reits”的平均年收益率為1331，同期標普500的平均年收益率隻有768，
當然“reits”雖然好，但也是有風險的，因為投資“reits”本質上還是投資房地產房地產市場的風險大部分同樣適用於“reits”。
“reits”的風險主要有
1、市場風險；市場風險是最常見的風險，是指房價因周期性漲跌帶來的風險，
雖然“reits”的漲跌周期和房地產市場的漲跌周期並不完全同步，但是“reits”的價值是由“reits”所持有物業的價值決定的，所以在長期內，“reits”的漲跌是由房地產市場的運行周期決定的。
我們知道101novel.com07年到101novel.com12年這5年期間美國的房價下跌超過50，我們來看一下當時美國“reits”的情況，西蒙地產是美國最大的零售“reits”，標普500指數成分股是非常有代表性的，
打開西蒙地產的行情走勢，我們發現從101novel.com07年到101novel.com09年這兩年的時間，西蒙地產從最高價12396下跌到2427，跌幅超過了70，跌幅超過了美國房地產的跌幅。
然後從101novel.com09年到101novel.com11年用了兩年的時間，西蒙地產又從2427漲回到了1101novel.com左右，而在101novel.com11年，美國的房地產市場剛剛觸底，
由此可見，“reits”的波動幅度是強於房地產市場的，“reits”的運行周期也是先於房地產市場的，
想要化解市場風險，最有效的途徑是在好價格買進，至於什麼價格是好價格，後麵內容會講，
2、利率風險
利率大幅提高，會減少房地產的內在價值，自然也會減少“reits”的內在價值，另外利率大幅提高，會增加“reits”的債務成本，
在“reits”租金維持不變的情況下，可用來分紅的資金會減少，這會降低“reits”的股息率，自然也會導致“reits”的價格下跌，
比如美聯儲的基準利率從101novel.com04年的1一路提升到101novel.com07年的526，導致美國房價從101novel.com07年到101novel.com12年下跌超過50，美國“reits”從101novel.com07年到101novel.com09年跌幅超過70，
化解利率風險的有效途徑是儘量不要在加息周期的初期階段買進，
3、社會風險
社會風險是指大的社會實踐帶來房地產下跌的風險，社會風險主要有政治運動，暴亂戰爭等，
比如101novel.com19年香港暴亂，就給香港的房地產市場帶來了較大的風險，在香港暴亂的那段時間，香港“reits”出現了不同程度的下跌，
想要化解社會風險的有效途徑，是選擇社會風險小的國家的“reits”。
4、彙率風險
彙率風險指在持有“reits”期間，因“reits”計價貨幣大幅貶值而導致投資實際虧損的風險，很多國家都有“reits”，“reits”的計價貨幣也不同。
“reits”投資也是一項長期投資，我們持有很可能“reits”會超過10年，在這期間很可能會出現所有持有“reits”的計價貨幣大幅貶值的可能。
化解彙率風險的有效方式是選擇貨幣發行嚴格法律約束的國家的“reits”，比如以國際儲備貨幣計價的“reits”。
5、經營管理風險
由於“reits”管理團隊專業能力不強造成的風險，“reits”的最終價值是由物業的價值和管理團隊的價值共同決定的。優秀的管理團隊能為投資者創造價值，而平庸的管理團隊卻會毀滅其價值。
雖然總體來說“reits”的管理團隊是比較優秀的，但是你還是能碰到平庸團隊管理的“reits”。
比如在101novel.com07年，美國有些優秀的“reits”管理團隊，在房價高位的時候拋售物業，把“reits”賺的大部分錢作為股息分配給投資者。而水平一般的“reits”管理團隊，卻在101novel.com07年貸款高位買進物業，
這兩種水平的管理團隊經營管理風險是完全不一樣的，
化解經營管理風險的有效方式是選擇曆史表現優秀的“reits”，主要從“reits”的收購曆史，派息增長、財務狀況，融資能力、幾個方麵去看。
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6、債務風險
債務風險指由資產負債率過高導致的風險，債務風險是非常重要的風險對“reits”的影響是比較大的，
如果“reits”的負債率太高，比如大於70，那麼他將來很難再次獲得債務融資，如果遇到利率大幅上漲或者信貸緊縮，“reits”有可能會破產，這將會給投資者帶來巨大的損失。
化解債務風險的有效途徑是避免買入資產負債率過高的“reits”，資產負債率大於50的“reits”不要買。
7、增發的風險
因增發“reits”份額導致每股淨資產下降，帶來“reits”的股價下跌的風險，當“reits”的資產負債率過高時，“reits”很難再通過債務進行融資。
當出現收購機會時，“reits”很可能會通過增發份額對投資者進行融資，在短期內導致“reits”下跌。
雖然通過增發融資進行收購，從長期來看並不一定是壞事，如果收購的物業確實能帶來好的收益的話，但是這畢竟是有較大的不確定性，
一般來講通過增發融資還是弊大於利的，即使增發融資，能為投資者創造更多的價值，這至少也意味著管理團隊的管理能力還是有待提高的空間，債務規模的控製，融資渠道的拓展都是需要管理團隊在平時下功夫。
化解增發風險的有效途徑是儘量選擇資產負債率較低的“reits”，比如美國的和香港的“reits”資產負債率最好小於40。
那我們怎麼投資“reits”呢？
“reits”很多國家都有，我們自己有很多的選擇，不過我認為隻要把香港和美國的“reits”弄明白了，對實現財務自由來說完全夠用了。
因為通過香港“reits”和美國“reits”，我們可以間接擁有中國，內地，中國，香港和美國的房地產，這三個地區的房地產運行周期是不一樣的，完全夠我們輪著來買了，
由於瑞馳的投資方法總體是相似的，我們就以香港“reits”為主，美國“reits”為輔，來講解財務自由“reits”的投資方法。
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