財務自由自“reits”香港投資方法也分為五大步驟
第1步選擇好“reits”
第2步等待好價格
第3步買進
第4步長期持有
第5步賣出
第1步選出好reits
打開富途牛牛電腦版行情軟件——點行情——點港股——點倒三角——點板塊——點行業板塊——點房地產信托。我們可以看到。香港總共有11支reits，那麼這十一支香港reits都是好的reits嗎？
我們現在海選一下總市值，讓當日總市值由大到小排序，市值大於100億港元的reits一般物業質量都相對比較好，融資成本也比較低，風險較小，
根據排序結果，我們選出市值大於100億港元的reits，市值小於100億港元的reits淘汰掉，這樣就隻剩下領展房產基金，彙賢產業信托，置富產業信越秀房產信托基金，冠軍產業信托五支reits啦，
接下來我們再精選一下，這五支reits有哪幾隻是好reits？
reits的本質是房地產，投資reits就是投資房地產，房地產業務極其簡單，非常容易理解，就是買房子是租金，
對於投資房地產來說，第一重要的是看租金能否長期持續穩定的增長，租金能長期持續穩定的增長，房地產的內在價值就會持續穩定的增長，房價上漲自然而然的事情，
第二重要的是看房地產的地段好不好，隻要房地產的地段好，房地產才更容易長期保持很高的出租率，比如出租率至少大於90，隻有長期出租率高，租金收入才能長期持續穩定的增長。
第三重要的是看房地產資產負債率高不高，資產率負債率越高，代表買房借去的錢就越多，風險也就越大，當房地產市場價格大幅下跌時，房地產淨資產可能會小於零，房地產持有漲可能會破產，
比如說，某房地產市價100萬元，張三從銀行貸款50萬，資產負債率為50，淨資產為50萬，萬一後期房價大跌下跌60，房地產市價變為40萬，而負債還是50萬，這樣房地產的淨資產就變成了10萬，張三就會資不抵債破產了，
張三的房地產很可能會被銀行收走，後期房地產產生的租金也和張善沒有任何的關係，所以房地產的資產負債率最好不要超過40，那麼對於我們投資來reits說，精選的標準就明確了，
1、每年分紅且長期穩定增長
2、地理位置要好，整體出租率要大於90
資產負債率要小於40
我們以領展為例，看看領展是否符合這3個標準。
首先打開領展房地產基金或00823可以看到，打開領展房地產基金的派息記錄，壞女孩，我們可以看到過去10多年領漲，每年都有現金分紅，而且分紅金額長期穩定增長，這個是符合標準的，
接下來我們看一下領展物業旗下的地段及整體出租率，點擊公司概括，找到物業組合的租用率維持在971水平
租用率為985，辦公室出租率為955，通過公司概況裡的介紹，我們可以知道影響旗下的物業出租率是非常高的，整體出租率大於95，地段也非常好，符合地段好，出租率高這個標準，
接下來我們再看一下領展的資產負債率，
101novel.com19年第3季度總資產為萬港元
總債項為萬港元，資產負債率等於總債項除以總資產乘以100可以計算出領展的資產負債率為，
÷x10012領展同時符合這三個標準是好reits，
剩下的4個reits，我們用同樣的方法去判斷是不是好的reits，
最後通過分析，領展，置富，越秀這三支符合標準是好reits，
彙賢和冠君每年分紅也很穩定，但是沒有長期增長，我們把這兩個淘汰掉，
彙賢和冠君的物業質量非常好，資產負債率也非常好，僅僅是分紅的，長期增長方麵不理想，這主要是因為物業本身的問題，更可能是物業管理團隊的問題，後期物業管理團隊主要人員有調整或者策略有調整的話，慧賢和冠軍依然很有可能成為好的reits，
接下來我們看一下領展，置富，越秀這三支好reits，
領展，置富這兩支reits所持有的物業主要丟在香港，領展在香港和中國內地都有物業，但是領展85以上的物業還是在香港，置富所持有的物業全部都在香港。這兩隻reits是地地道道的香港reits如果看好香港的房地產市場，可以考慮買這兩支reits。
越秀所持有的物業都在中國內地，雖然中國內地現在也有reits，隻是中國的reits剛成立不久，時間太短，沒有太大的參考性，不了解其具體風險，但是越秀我們依然可以看作是內地的reits，隻是他在香港上的市而已，越秀的漲跌周期依然是由中國內地的房地產市場運行周期決定的，如果看好中國內地的房地產市場，可以考慮越修reits。
我們可以看到這三支reits所持有的物業類型是不太一樣的。
根據reits持有的物業類型不同，reits一般可以分為，寫字reits，樓零售reits，住宅reits，酒店reits，公寓reits，自助倉儲reits，健康護理reits，綜合reits以及其他類型reits。
香港reits的類型比較少，主要由綜合reits，零售reits和寫字樓reits組成，我們主要注意的是不同類型的reits的風險和收益是不一樣的，甚至連漲跌周期也完全是不一樣的，因為在現實生活中寫字樓商場受宏觀經濟波動的影響程度是不一樣的。
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