當然物業部門的組建不是一兩天的事情，不過框架算出來了，有了核心成員，其他的相對來說就比較容易。
晚上我跟媛媛說已經解決了物業經理問題，媛媛還打趣說我這運氣也是沒誰了，不過這其實不是我的運氣，而是疫情造成的後續影響之一，競爭比較激烈，就業崗位不多，有時候因為這種特殊原因失業還真說不上幸運或者不幸運。
不過我這邊確實是受益的，不僅僅是電子商務因為疫情受益了，這人手都因此相對輕鬆了些，不然要從外地挖一個人過來相對還麻煩不少。
第二天，想做超市的終於還是再次過來了，前麵卡在年增問題上麵，所以談了四五輪了還沒有確定，最後我給的方案是根據市場情況來定，對方估計也拿不準，最後達成妥協還是按年增五個點來算，這個其實相對來說比較中間，按最近幾年的房價增長情況我是吃虧的，不過這個問題不大，對方也是老板親自過來以示誠意了，投資方其實也是外地的，不過是本地人做職業經理人，而我在媛媛聊過以後也基本上同意了五個點也就差不多了，合同簽了二十年，違約是二倍年租。
其實對於我來說違約的可能性基本上沒有了，101novel.com年後租金相當於30萬左右一個月了，按這個時間來算其實也不算少了，主要是增長是複合計算的。
合同簽訂，給對方一個月裝修期，保證金為三個月租金，租金三個月一交，就相當於直接進賬66萬。
不過這個還不是正式合同，對方是以個人名義代簽的，最終簽訂要等超市的營業執照辦下來，再以公司名義重新簽訂合同。
這個是大樓簽訂的第一個租賃合同，合同自然是交給吳蘭保管，不過吳蘭問了我一個問題，就是物業這邊以單獨的公司名義來運作還是直接以大廈物業部的名義來運作，這個我不太了解所以也是直接問吳蘭各有什麼好處。
“夏總，如果是物業公司名義來做的話就是單獨的一家公司，是可以對外承接物業管理的，如果夏總以後再有其他物業需要管理或者是有打算對外承接業務的話就建議用公司名義來做，如果僅僅隻是管理這棟物業的話就以物業部的名義相對省事一些，不過物業這一塊的營業範圍和稅率要和工商部門以及稅務局溝通好，物業管理費的稅率相對稍微偏高一些的，畢竟我們對商場和樓上的業主都是收取物業管理費的，如果是物業公司就是像衛生費、水費、電費這些也可以在物業公司這邊收支，如果是放到大廈這邊我就擔心稅局到時候會稅局會將一些物業關聯的項目也劃到一起計算稅費，容易不清楚。”
“業務方麵有什麼影響嗎？”
“業務開展倒是沒有什麼不同，唯一的不是物業公司就是不能對外承接業務，因為我們是商住樓，所以正常情況下不會設立業主委員會，如果是住宅的話物業這邊還得受業主委員會監管，政府這邊則是單獨的物業管理部門對口管理，不過我了解了一下我們這邊還沒有這個部門，所以應該隻是接受工商和稅務的監管，至於稅務的管理情況我還不清楚我們這邊有沒有單獨的稅費和相應的管理，如果隻是按照安夏大廈對應的公司營收來算的話可能稅率就會相對低一些。”
“我明白了，也就是說物業公司應該要繳納的稅費按廣州這邊的做法是相對普通企業高一些的，不過我們縣有可能還沒有正式的物業管理這種說法，所以政府現在還沒有相應的部門和規定對吧。”
“是的夏總，物業是屬於服務行業，所以稅率是高一些的，所以我們這種情況如果暫時不能外承接業務的話，政府也沒有明確規定，那麼放在安廈公司的營收一起就相對節省一些稅費。”吳蘭也是說道。
“省稅費倒也不會很多，我還是去稅局問一下，另外這個租金是算大廈營收，但是管理費就算物業服務營收對吧。”
“是的，管理費、衛生費這些原則上是歸入到物業的，水費、電費原則上則是歸到大廈，但是在廣州一般則劃到物業公司來算收支，這樣一方麵物業本身的收支會簡單一些，另外就是水費電費這些一般不是營利項目，所以相當於物業的利潤率就會相對降低，其實也是變相的稍微省點稅費，這個也是政府認可的。”吳蘭明顯地迅速進入了職業經理人的角色，這個是典型的將專業的分析都告訴你，要不要避稅或者僅僅是合理的避稅決定就在老板了，如果是想避稅的可能就直接放大廈一起做營收，可能也沒人管的意思。
“那管理方麵呢，公司和物業部有差彆嗎？”
“財務處理會麻煩一點，畢竟單獨的公司就會有單獨的賬本和核算問題，日常管理倒是差不多，不過我們這邊也沒有對外承接業務的可能性，至少暫時是沒有的，所以如果政府允許其實是可以放一塊的。”
“我明白了，我還是直接去趟稅局吧，這些合規性的東西還是要做好的，如果後麵給我們安個漏稅的帽子就不值當了。”
我直接將租賃合同一起帶上，然後到稅局找到稅局局長，稅局局長也是姓曾，這邊曾姓比較多。
曾局見到我過來也是直接道“喲，我們的納稅大戶這是又有新業務了嗎？”
我也是直接拿出租賃合同道“曾局，我大廈這邊有幾項收支我有些沒把握，所以特意過來請教一下。”
我把我這邊的情況大概說了一下，曾局也是大概想了一下才說道“按你們現在的情況，物業服務這塊確實是應該單獨征稅的，這是服務費用，不過我們縣也是第一次麵對這個情況，這樣，你們先將服務費用列到公司服務費營收一項，我們這兩天也看一下能不能合並到一個公司處理賬目，如果不行的話到時候再單獨成立一個公司來核算，不過正常是可以在原來公司營業範圍基礎上增加營業範圍的，至於租賃收入這個你們按照單位的一個科目記賬就行，租賃這一塊當時辦理營業執照的時候是有的，隻是稅率不同，不過話說回來，你這也要有一個專業的財務來處理和協調這些事情了，因為這個還得你這個大老板親自過來確認有些不太合適了。”
“曾局提醒的對，我們也正在考慮增加這塊的人手，不過還沒有招聘到合適的人，估計也就這十天半個月的事情了。”
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