投資意向書簽好，我們便直接打道回府了，畢竟離開了一個星期了，家裡也有一些事情等待處理。
媛媛她們幾個估計是玩得累了，基本上上車以後沒多久便睡著了，所以一路上挺安靜的。
不過到家以後便碰到正好過來的大哥他們一家，我這才想起這是正好忙了一個星期了。
有大嫂和四姐在，做飯的事情基本上就不用我們操心了，所以我和媛媛還有大哥便帶著安安在露台上喝茶，我們也簡單的將這次撫州之行的情況說了一遍。
“礦山這個投資哪怕再加上再加工項目，這回報率稍微有些低啊。”大哥不由得說了句。
“是啊，我是一直相信你的決定的，這幾天你一直在忙我也一直沒問，是什麼原因你決定投資這兩個項目的？這有點不像你的風格啊。”媛媛也是好奇地問道。
我一邊給兩人添上茶水一邊分析道“我們現在的資金體量與當時做安廈大廈項目的時候完全不同了，這次三個樓盤回款就五個多億了，全部盯著商業地產項目我們沒有那麼多出口，一般內地這種商住樓項目投資基本上隻有幾千萬到一個多億，如果按平均八千萬甚至是一個億來算我們需要同時投資七八個項目。”
“另外，這種項目的回報率也其實越來越低了，內地的開發現在可以說是全麵開始了，像這次撫州項目的土地出讓金就直接接近項目占比25左右了，說明政府或者製單投資內地的地產商越來越多，競爭必然也就越來越激烈，像安廈大廈這樣回報率的項目基本上不可能再有了，另外一點就是隨著內地逐步被開發商重視，不僅僅是商業地產，商品房項目也必然會大幅度增加，所以安廈大廈這種銷售速度基本上也比較難，像縣城這兩個商品房項目我可以預見銷售周期最少會達到三年以上，這樣一拉平，回報率如果是一倍的利潤空間，三年平均下來也就30左右，而且還不確定三年能確保銷售完成，如果拉長到五年，那我們做這個礦產項目不是一樣的意思了？”
“當然這種項目目前最大的優勢自然是周轉速度快，但是同樣的也會帶來另外一個問題就是我們基本上得一年到頭到處去找項目，但是一旦碰上像我們縣這樣同時開盤幾個商品房項目這個周轉率就降低了，所以整體來說這兩種情況基本上都不是我們願意看到的了，像我老家那個商住樓項目算是特例，如果不是政府要大力支持數碼城的發展並在電視上做了兩次報道，我們當時正常銷售估計也就一半左右，那就極有可能是兩年到三年的投資周期，我們是不擔心回款，問題是兩三年銷售周期這個時間越來越不可控了，像樟樹這個項目今年能銷售完成就是理想的了。”
“所以你覺得商業地產的風險已經越來越大了對嗎，那你為什麼又投資撫州這個商住樓項目呢？”媛媛依然有些不解。
“撫州這邊兩個原因，一方麵是這邊依然是第一個商住樓項目，和安廈大廈比較像，另外就是林書記的個人風格確實是優先發展工業的，所以我不擔心短期內有大量商品房項目推出，其實在確定之前和我林書記聊了一下這邊已經推出兩個商品房項目，林書記是皺眉的，明顯不是讚同這樣的方式，所以那邊的商住樓項目就算沒有安廈大廈銷售快，但是一年到兩年內銷售完成肯定是沒有問題的，不過這有可能是我們最後的一個商住樓項目了，一方麵我們的政府這塊的資源範圍內已經基本上不會有了，除非是像曾總他們這些商業夥伴的關係，但是就算是這些關係一方麵得和他們合作，另外就是現在已經04年了，一線城市的商品房、商住樓、工業地產這些基本上都投放差不多了，隻不過開發周期可能會相對比較長，接下來這些房地產商就會盯著內地了，他們首先會選擇商業地產和商品房項目，所以我們在房地產這塊機會不多了，礦山和再加工這就是一個比較好的機會，一方麵我們可以分散投資，另外一方麵這個項目是一個相對長期的項目，按配額開采可以開采80年以上，這還不包括有可能還有未探明的儲量，當然再探測到新的儲量還需要交費用，但是就算沒有了，80年下來總回報率也相當可觀了，我們兩個項目一起做回報率最少101novel.com，80年下來也是16倍了，這個很穩定的乾嘛不做。”
“你是說我們不再做商住樓項目，甚至不做房地產項目了？”
“機會不多了，我原來以為最少要到明年的，但是從今年的感覺已經在提前發生變化了，這個是市場、房地產商、政府多方麵的原因，而且按我原來的判斷，商品房項目的黃金期大概還有四五年，白銀期也不會超過十五年，商業地產就得看電子商務的發展速度了，估計還有個十年左右，工業地產會相對稍微好一些，這個主要是工業地產一般建廠就相對穩定，不會輕易搬走，所以這塊如果是比較好租賃的地方還是可以做的，我們估計隻能有機會的話就撿點漏了，畢竟我們不算是專業的房地產商。”
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“你們也可以了，不要期望太高，現在你們這幾個項目加上湖南的工業廠房，總資產已經十幾個億了吧，確實像小夏說的一樣，有機會就做點，沒把握就彆摻和了，像縣城這兩個商品房項目，如果小夏投了第一個，緊接著推出第二個，搞不好五年都賣不完，那還不如直接做礦山項目穩妥些，雖然我不太懂商業這塊的，但是縣城這樣的例子還是看得明白的，像這種情況如果你們不知情的情況下陷進去了就不好了，像林書記你們熟悉，他也不會在短期內調動，這種確實是算有把握的。”大哥可能是擔心媛媛想岔了，所以也勸解道。
“這個我懂的，小夏做決定我都沒有過問，隻是好奇他為什麼這麼做而已，我還是相信他的判斷的。”媛媛倒是確實沒有質疑的意思。
“礦產有一個最大的優勢就是不可再生性，因為這個所以也就決定了基本沒有競爭，隻要拿下來了就不擔心市場競爭的風險，不像房地產，比如說我們縣城這兩個商品房，一前一後的推出來，就有了競爭，這樣的競爭在市場潛力有限的情況下就會可能無限拉長銷售周期，如果是三年銷售完還好，如果拖到五年甚至更久，這種回報率雖然有可能因為房價的上漲而彌補周期的損失，但是不可控因素就增加了，而且我們也有分散投資的需求，十幾個億全部堆在商住樓項目上麵是不安全的。”
這算是一次簡單的複盤了，大哥確實是家長一樣，一直比較關心我們的投資決策，基本上每次重大的投資決策以後我們都會討論一下。
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