“港英政府自1991年起大幅減少土地供應，導致1994年前後新增住宅供給不足，開發商囤地炒作加劇市場波動。”王宇一邊說，一邊把數據給到三位老先生。
從去年以後，寫字樓空置率因製造業外遷而開始上升，商業地產需求降溫，觸發局部價格調整。
還有一個重要的原因就是今年大漂亮講了好幾次，有加息的預期，那麼一旦美聯儲啟動加息周期，那麼不可否認的是全球資本回流大漂亮國，香東雖維持聯係彙率，但資金成本上升間接抑製本地樓市投機。”
王宇說到這兒看著三位大佬，繼續說道“從1990年代初香江加速從製造業向金融和服務業轉型，傳統工業地產（如廠房、倉儲）需求萎縮，寫字樓和商業地產短期供應過剩。
怡和、太古英資財團，在年前就開始拋售香江物業，釋放市場風險信號，部分投資者開始獲利了結。”
“還有從去年以來房價漲幅趨緩，部分炒家因預期回報降低而退出市場，交易量從高位回落，形成價格回調壓力。
再加上金融機構對房地產貸款風險警覺性提高，開始限製開發商杠杆比例，抑製新增投資。
所以下半年會出現周期性回調。例如，部分寫字樓價格從高位回落3050，商業地產需求因經濟轉型（製造業外遷）有所降溫。”所以我判定會有一個調整。”
“這次調整會不會形成係統性崩盤，我們需要準備什麼嗎？”
“我認為不會，今年的調整我認為會集中在寫字樓和工業地產，跌幅能在3050之間，而住宅市場因投機資金支撐仍處於溫和上漲通道，核心區豪宅價格會保持溫和的攀升。
根據香江公開資料顯示，現在居民房貸負擔率約為80，雖接近臨界值，但尚能維持正常還款，如果居民家的月供占收入80，甚至到了100到110的極端情況，市場絕對會崩盤。”
“還有就是頭部房企（如新鴻基）通過轉向高端住宅開發分散風險，銀行對房地產貸款的風險敞口管理較為謹慎，未出現大規模壞賬，而江南集團和江南基金所購的土地我們是自有資金，加上現在開發商和購房者的杠杆率低，金融係統抗壓能力較強。”
“香江正從製造業轉向金融和服務業，經濟增長動力仍在，失業率較低，居民收入未受顯著衝擊。
雖然美聯儲加息雖影響全球資本流向，但香東聯係彙率製度仍穩定，國際投資者對香東回歸前的市場前景保持樂觀，未出現大規模資金撤離。”
王宇從為什麼會調整，到調整到多大程度，方向都講了，三位大佬相互看了看，糖王哈哈笑了笑說道“這錢如果不賺，我們就成了小宇嘴中的王八蛋了。”
“沒沒，您老可彆開我玩笑了。”
江南基金的操作的我們就不管了，我們手裡有不少寫字樓，小宇你手裡也有，準備出手吧。”
“對，我要說就是內地房地產市場，需要資金我先撤出來，彆太集中了，到下半年再購入的時候，看我們的動作吧。”
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