當淨租金收益等於38時對應的價格就是“好價格”，房價低於這個價格越多，就越有投資價值。
房子好價格計算公式:
淨租金收益率年租金淨額÷初始投資現金總額x10010年期國債收益率中位值38
這個公式是計算房了的好價格的總體思路。淨租金收益率以中國10年期國債收益率作為參照值。
中國十年期國債收益率走勢:
101novel.com23年2月28日5年期國債收益率:2526610年期國債收益率:
實際上，投資中國、日本、美國的房產都可參考美國10年期國債收益率的中位值，大道至簡，這道題，按照38固定值計算即可，未來出現變動大家可以參考美國10年期國債收益率。
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美國10年期國債收益率中位值網址
根據以上計算房子的好價格的總體思路。我們假設房子單價等於x元時為“好價格”，房子130平，130x是房屋總價
第一步:計算年租金淨額
年租金淨額年租金總額其他費用年按揭貸款本息
年租金總額月租金x12個月5000x12元
其他費用每年的物業費管理費等加起來的成本，占年租金的10。
其他費用年資金總額x10x106000元
3好價格對應的年按揭貸款本息
要想計算好價格對應的年按揭貸款本息，我們首先要計算每年還款金額占貸款金額的比例，
這個比例可以根據已知數據計算出來。
基礎信息:首付30意味著貸款70，此房產市場售價:350萬，則貸款金額
為350萬x70245萬元，最長貸款期30年，貸款利率49。
計算每年還款金額占貸款金額的比例
通過計算得出，張三買這套房子，每月還本付息金額為8元。
每年還本付息:8x12個月6元。
每年還本付息金額與貸款總額的比率每年還本付息÷貸款總額6÷245萬x100≈637
則好價格x下，年按揭貸款本息70x130xx63757967x
貸款總額:（70x130x）年還款比例（637）
年租金淨額年租金總額其他費用年按揭貸款本息
600057967x
57967x
第二步:計算初始投資現金總額
初始投資現金總額首付+購房產生的稅費
130平米的房產，房屋總的好價格為x，首付30，購買稅費為總房價的5則初始投資現金總額30+5x130x35x130x455x
第三步:代入公式，並求解好價格x
淨租金收益率年租金淨額÷初始投資現金總額x10038
57967x÷455xx10038
化簡為57967x0038x455x
57967x1729x
1729x+57967x
75257x
即75257x
x÷75257
x≈7175元
房屋總價房子單價x房子麵積7175x130≈9328萬元
結論:購買此小區的房子的好價格為7175元平方米，但是當前麵積130平方米，總價格為350萬，平均每平方售價為元平方米。遠遠大於好價格，
暫不符合買入標準，我們還需要耐心等待。
以上的解析步驟需要大家知道，了解了原理之後，我們可以使用更加快捷的方式直接計算出我們的房屋的好價格。
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